Referentenentwurf zur RND-Gutachtenregelung: Was war geplant – und was wurde gekippt?

Im Jahr 2025 legte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) einen Referentenentwurf zur Änderung der EinkommensteuerDurchführungsverordnung (EStDV) vor, der erhebliche Änderungen für die Erstellung von Gutachten zur Restnutzungsdauer (RND) vorsah. Seit der Abstimmung zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ steht nun aber fest: Die seit August diskutierten Neuregelungen zu Restnutzungsdauergutachten (RNDG) werden nicht umgesetzt. Weder der geplante neue § 11c EStDV noch die enge Bindung an öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige tauchen in der finalen Verordnung auf. Damit ist der Eingriff in den AfA-Nachweis – für den Moment – vollständig vom Tisch

Das war geplant:

• RND-Gutachten sollten künftig nur noch durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.u.v.) durchgeführt werden dürfen – DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierte Gutachter wären damit weitgehend ausgeschlossen gewesen. 
• Eine höchstpersönliche Vor-Ort-Besichtigung durch den unterzeichnenden Gutachter sollte zwingend vorgeschrieben werden – Vertretung oder Hilfspersonen wären damit ausgeschlossen gewesen. 

Die Immobilien- und Bewertungsbranche äußerte deutliche Kritik am Entwurf:

• Es gebe einen Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit (Art. 12 GG), da zertifizierte Sachverständige nach ISO 17024 ohne sachliche Begründung ausgeschlossen werden sollten. 
• Das Vorhaben stehe im Konflikt mit EU-Recht (Dienstleistungsfreiheit, Gleichbehandlung) sowie mit dem Grundsatz der Beweisoffenheit im Steuerrecht. 
• Auch praktisch seien erhebliche Nachteile zu erwarten: Engpässe bei öffentlich bestellten Gutachtern, verlängerte Bearbeitungszeiten, höhere Kosten für Auftraggeber. 

Aktueller Stand: Umsetzung gekippt

Die geplanten Einschränkungen sind gekippt worden und somit nicht Gesetz – die konkreten Regelungen zu § 11c EStDV bzw. § 9b EStDV wurden nicht im vorgesehenen Umfang umgesetzt. 

Damit bleibt es bei der status-neutralen Zulassung von Gutachtern (beispielsweise ISO 17024-Zertifizierte) und keiner generellen Pflicht zur höchstpersönlichen Besichtigung durch den Unterzeichner.

Bedeutung für Immobilienbewertung und steuerliche Planung

Die mit dem Entwurf geplanten Regelungen hätten beträchtliche Auswirkungen gehabt:

• Eigentümer von Bestandsimmobilien hätten nur noch bei öffentlich bestellten Gutachtern steuerlich wirksame RND-Gutachten erhalten können.
• Jegliche Vertretung bei Besichtigungen wäre unzulässig gewesen – was zusätzliche logistische und finanzielle Hürden geschaffen hätte.
• Bewertungs- und Abschreibungsstrategien (z. B. kürzere Restnutzungsdauer zur Erhöhung der AfA) wären erheblich erschwert worden.

Die nun ausgebliebene Umsetzung bedeutet hingegen:

• Zertifizierte Sachverständige nach ISO 17024 bleiben weiterhin zugelassen – das erleichtert Auftraggebern die Auswahl qualifizierter Gutachter.
• Die Vor-Ort-Besichtigung bleibt zwar fachlich bedeutsam, ist aber nicht zwingend vom Unterzeichner persönlich durchzuführen – Gestaltungsfreiheit bleibt erhalten.
• Die weiterhin mögliche Gestaltung von RND-Gutachten und Kaufpreisaufteilungen auf Basis von qualitäts- und methodenbasierten Gutachten bleibt bestehen – ein Vorteil für Investoren, Steuerberater und Gutachter gleichermaßen.

Qualitätsorientierung statt Statuszwang

Der Referentenentwurf zur EStDV hätte mit seiner engen Fokussierung auf öffentlich bestellte Gutachter und zwingende persönliche Ortstermine einen Status-Monopolansatz implementiert – Fachleute wie wir wären ausgeschlossen worden.

Glücklicherweise wurde die Umsetzung in dieser Form nicht erfolgt – sodass weiterhin eine status-neutrale, qualitätsorientierte Auswahl von Gutachtern möglich bleibt.

Wenn Sie ein Gutachten zur Restnutzungsdauer, eine Kaufpreisaufteilung oder ein Bewertungsmodell benötigen, bleibt es daher essenziell:

• auf einen qualifizierten Gutachter (z. B. ISO 17024-zertifiziert) zu setzen,
• auf eine nachvollziehbare, methodisch fundierte Bewertung zu bestehen,
• und die Entwicklungen in Rechtsprechung und Gesetzgebung weiter zu verfolgen.