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Urteile

In unserem Bereich „Urteile“ präsentieren wir wichtige Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) und verschiedener Finanzgerichte , die für die Immobilienbewertung und steuerliche Gestaltung von besonderer Bedeutung sind.
Dazu gehören u.a. aktuelle Urteile zu Restnutzungsdauergutachten , Kaufpreisaufteilungen , AfA-Berechnungen , umgekehrtem Ertragswertverfahren sowie zur Anerkennung von Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Besonders hervorzuheben: Wir wirken selbst aktiv an der Rechtsprechung mit.
So wurde beispielsweise das vielbeachtete „Münsteraner Urteil“ (14 K 654/23) des Finanzgerichts Münster auf Grundlage eines von uns erstellten Gutachtens entschieden – ein wichtiger Meilenstein für die Anerkennung individueller Restnutzungsdauergutachten.

Unsere Übersicht hilft Immobilienbesitzern, Investoren und Steuerberatern, sich schnell einen Einblick in die aktuelle Rechtsprechung zu verschaffen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Urteil des Finanzgerichts Münster vom 2. April 2025, Az. 14 K 654/23 E

Leitsätze:

Sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV rechtmäßig
Tatsächliche statt typisierter Nutzungsdauer: Wahlrecht gestärkt
Wirtschaftliche statt technischer Entwertung ausreichend

Kernaussagen zum Urteil:

Gestärktes Wahlrecht bei Nutzungsdauer: Tatsächlich statt typisiert
- Das Finanzgericht stellt klar, dass Steuerpflichtige bei der Abschreibung frei wählen können, ob sie die typisierte Nutzungsdauer (regelmäßig 50 Jahre) oder die tatsächliche – kürzere – Restnutzungsdauer zugrunde legen. Der Wortlaut „können“ in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG begründet ein echtes Wahlrecht und ist nicht lediglich als Ausnahme zu verstehen. Nach Auffassung des Gerichts darf dieses Wahlrecht nicht durch restriktive Vorgaben der Finanzverwaltung eingeschränkt werden.

Wirtschaftliche statt technische Kriterien maßgeblich
- Nach Auffassung des Finanzgerichts kann die Bestimmung der tatsächlichen Restnutzungsdauer auch auf der wirtschaftlichen Entwertung eines Gebäudes beruhen – selbst dann, wenn die Bausubstanz eine längere Nutzung zuließe. Damit folgt das FG Münster der Rechtsprechung des BFH (u. a. Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23), wonach insbesondere Standortfaktoren oder die funktionale Brauchbarkeit ausschlaggebend sein können.

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Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom 1. April 2025, Az. 3 K 60/23

Kernaussagen des Urteils

Ein Privatgutachten kann zur Darlegung einer verkürzten Restnutzungdauer dienen
- EStG §7 Abs. 4 (2) schränkt diese Wahlmethode nicht ein
- die sachverständige Methode zur Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2022 (früher §6 Abs. 6 ImmoWertV 2010)
- Ermittlung der Restnutzungsdauer mittels Punkteraster-Verfahren ist als typisierende Vorgehensweise steuerlich anzuerkennen

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Urteil des BFH vom 23. Januar 2024 zum Aktenzeichen IX R 14/23

Leitsätze

1. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (Anschluss an Senatsurteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19, Rz 19; z.T. entgegen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023, BStBl I 2023, 332, Rz 24).

2. Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen.

3. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt.

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Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 16. August 2023, Az.: 2 K 2449/18 E

Kernaussage des Urteils

Aufwendungen für Renovierungen und Instandsetzungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines vermieteten Mehrfamilienhauses anfallen und netto die 15%-Grenze des Gebäudeanteils überschreiten, sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage; dazu zählen seit der BFH-Rechtsprechung 2016 regelmäßig auch Schönheitsreparaturen sowie die Beseitigung altersüblicher oder verdeckter Mängel, sofern kein ausschließlich nachträgliches, externes Schadensereignis substantiiert nachgewiesen ist .
Die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude erfolgt mangels vertraglicher Aufteilung nach realen Verkehrswerten; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich das Sachwertverfahren maßgeblich, stichtagsbezogen, und spätere Mieterhöhungen oder DCF-Erwägungen ändern weder die Aufteilung noch die 15%-Prüfung .
Im konkreten Fall überstiegen die anerkannten Maßnahmen (u.a. Maler-/Fliesenarbeiten, Heizkostenverteiler, Rohrbruchbeseitigung nach Versicherungsleistung, Öltankmaßnahme) die 15%-Grenze, wurden daher der AfA-Bemessungsgrundlage zugerechnet; lediglich geringfügige Korrekturen bei AfA und kleinen Werbungskosten führten zu kleinen Entlastungen, die Klage wurde im Übrigen abgewiesen .

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Urteil des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern vom 29.06.2023, Az.: 2 K 290/17

Kernaussage des Urteils

Für die Verkürzung der Nutzungsdauer und eine höhere AfA können Gutachten zulässig alle relevanten Faktoren kombinieren; die Finanzämter dürfen die Wahlfreiheit der Darlegungsmethode nicht beschränken, auch nicht unter Verweis auf das BMF-Schreiben vom 22.02.2023.

Kurzüberblick

Grundsätzlich darf der Gebäudeanteil vermieteter Immobilien nach dem Einkommenssteuergesetz über 50 Jahre (zu 2 % pro Jahr) abgeschrieben werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Abschreibungsdauer verkürzt – und der steuerliche Vorteil ausgeweitet werden. Das Finanzamt muss dafür auch ein Gutachten akzeptieren, das hauptsächlich Aussagen zur Immobilie allgemein und zu nicht konstruktiven Gebäudebestandteilen macht. In dem konkreten Fall ging es um einen Wohnkomplex in Plattenbauweise, für das ein TÜV-Gutachten eingereicht wurde, wonach sich die Restnutzungsdauer des Baus auf 25 Jahre belaufen sollte. Das Finanzamt bestand darauf, dass die Wohnanlage nach dem typisierten AfA-Satz (von 50 Jahren) abgeschrieben werden müsse. Stellt sich jedoch heraus, dass sich die Schätzung des Gutachters im zulässigen Schätzungsrahmen bewege, so muss das Gutachten anerkannt werden. Es bestehe – nach einem älteren Urteil des Bundesfinanzhofs – eine freie Wahl der Darlegungsmethode. Die Finanzverwaltung dürfe keine Nachweismethode fordern, die im Widerspruch zu der höchstrichterlichen Entscheidung steht. (FG Mecklenburg-Vorpommern, 2 K 290/17) – vom 29.06.2023

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Urteil des Finanzgerichts Münster vom 14. Februar 2023, Az. 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F

Kernaussagen des Urteils

Das Gericht verpflichtet das Finanzamt, bei der AfA nicht die typisierte Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG), sondern die von der Klägerin mit Gutachten dargelegte kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) zugrunde zu legen; die festgestellten Einkünfte sind entsprechend um die höheren AfA-Beträge zu mindern.
Steuerpflichtige dürfen zur Begründung einer kürzeren Nutzungsdauer jede geeignete Darlegungsmethode verwenden; ein Bausubstanz- oder ERAB-Gutachten ist nicht zwingend erforderlich, solange die maßgeblichen Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Beschränkungen) nachvollziehbar dargelegt werden und die Schätzung innerhalb eines angemessenen Rahmens bleibt.
Modelle der Immobilienwertermittlung (ImmoWertV, AGVGA NRW-Punktemodell) können als geeignete Methode zur Ermittlung/Schätzung der Restnutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG herangezogen werden; eine Verengung auf bestimmte Gutachtenmethoden wäre rechtsfehlerhaft.
Die vom Finanzamt geforderte zusätzliche Rentabilitätsberechnung ist keine Voraussetzung für die Anerkennung der verkürzten Nutzungsdauer; das vorgelegte Verkehrswert-/Restnutzungsdauer-Gutachten reichte aus und lag nicht außerhalb des zulässigen Schätzungsrahmens.

Wesentlicher Effekt: Anerkennung der höheren AfA führt zu einer Minderung der festgestellten Einkünfte je Streitjahr um 13.409,14 Euro; die Kosten des Verfahrens trägt das Finanzamt.

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Urteil des Finanzgerichts Köln vom 20. Oktober 2022, Az. 6 K 1506/17

Kernaussage des Urteils

Eine verkürzte AfA-Nutzungsdauer kann mit gutachterlicher Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (z. B. nach SWRL/ImmoWertV) nachgewiesen werden; ein ERAB-Gutachten ist nicht zwingend erforderlich
Aus diesem Urteil entstand im Revisionsverfahren das vielbeachtete Urteil IX R 14/23 des BFH

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Urteil des Finanzgerichts Köln vom 23. März 2022, Az. 6 K 923/20

Kernaussage des Urteils

AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann auf einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer beruhen, wenn diese plausibel nachgewiesen und geschätzt wird; ein ERAB-Bausubstanzgutachten ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Ein gutachterlich ermittelter Wert der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nach ImmoWertV/Anlage 4 (unter Berücksichtigung von Modernisierungen) kann als tatsächliche Nutzungsdauer anerkannt werden, wenn die Methode nachvollziehbar ist und die maßgeblichen Determinanten darlegt.
Im konkreten Fall wird für das Mietobjekt eine Nutzungsdauer von 31 Jahren anerkannt; die AfA ist daher auf Basis von 31 Jahren zu bemessen, nicht nach dem typisierten 2%-Satz.
Die Aufteilung der Anschaffungskosten wurde verbindlich auf 43,96% Grund und Boden und 56,04% Gebäude festgelegt; die Steuerberechnung hat das Finanzamt neu vorzunehmen.

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Urteil des Bundesfinanzhof vom 21. Juli 2020, IX R 26/19 zum Thema Kaufpreisaufteilung (Jacoby-Methode)

Kernaussage des Urteils

Das Finanzgericht darf eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden vs. Gebäude) nicht einfach durch die mit der BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen, selbst wenn die vertragliche Aufteilung die realen Werte deutlich verfehlt.
Die BMF-Arbeitshilfe gewährleistet keine Aufteilung nach realen Verkehrswerten, weil sie methodisch auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verengt ist und keinen Orts- bzw. Regionalisierungsfaktor für den Gebäudewert berücksichtigt; dadurch werden in Hochpreisregionen Gebäudewerte tendenziell zu niedrig und Bodenanteile zu hoch angesetzt.
Bei streitiger Grundstücksbewertung muss das Finanzgericht in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen, sofern es nicht ausnahmsweise eigene ausgewiesene Sachkunde hat.
Im konkreten Fall hob der BFH das Urteil des FG Berlin-Brandenburg auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück: Die vertragliche Aufteilung war zwar nicht tragfähig, die Ersetzung durch die BMF-Arbeitshilfe jedoch ebenfalls unzulässig.

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Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19 Keine Verengung der Gutachtenmethodik auf Bausubstanzgutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Leitsätze

1. NV: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann.

2. NV: Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer.

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